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원룸 전세를 알아보고 있었다. 내 보증금 보호를 위해 확인한 것을 정리한다.

 

전세계약을 하는데, 임대인이 법인이다?

그리고 내 주소지가 근린생활시설이다.. 또한 층단위로 등기가 되어있다.

 

음.. 안전한가?? 작성 시작!

 

 

1. 난 104호인데.. 근린생활시설이며 1층단위로 등기가 설정되어 있는데...

→ 근린생활시설이라도 주택으로 개조해서 주거용으로 사용하는 경우엔 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. (키워드 : 공부상용도와 실제용도).

 

 오케잇! 건물이 이미 거주용으로 살고있으니 주거용임. 아래는 공장인데 주거용인 케이스인데도 된다고함! 다만... 옥탑이나 불법 증축처럼 실제 주소가 없는경우는 좀 더 복잡함.. 일단 용도만 바뀐 것이라면 상관없음. ㅇㅇ 나 문제없음

 

 

..재판부는 이러한 판결을 내리며 건물을 주거용으로 볼 것인지 여부는 공부상의 용도가 아닌 실제 주거용으로 사용되었는지 여부와 사용목적 및 건물의 주고와 형태 등을 종합하여 고려할 ..

 

Q. 임차한 부동산이 건출물관리대장 상의 용도는 공장입니다.

하지만, 임대인의 허락으로 현재 내부구조를 변경하여 주거용으로 사용하고 있고 입주와 전입신고를 마쳤어요. 이런경우 제가 부동산 중개실무상에 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?

​A.부동산중개실무에서는 당연히 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다.

 주택임대차보호법의 적용 대상의 여부는 등기부,건축물관리대장 등 공부상의 표시만의 기준으로 하는것이 아니 며, 그 점유 권리자가 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다.

따라서, 위와 같은 사안은​ 부동산중개실무에서 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 

 

2. 보통 전입신고만 했었는데, 그 외에 안전장치가 뭐가 있나...?

- 걍 하던데로 전입신고(보통 확정일자 알아서.. 했떤 것 같음)하자. 전세권 설정 뭐꼬....

 

[전입신고,확정일자 vs 전세권 설정 용어정리]

전세권 설정은 <임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것>을 뜻합니다. 여기서 중요한 것! 반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다는 겁니다.

 

보통 전입신고와 확정일자와 비슷한 효력을 갖기는 하지만 같은 점과 다른점이 존재 하는데요. 먼저 전입신고와 확정일자의 개념부터 알아보겠습니다.

 

전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때, 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에게 신고하는 일입니다.

 

다음 확정일자는 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력(證據力)을 부여하는 법률상의 일자를 말하는데요. 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상에 확정일자 도장을 찍습니다.

 

비슷한 것 같은 세 가지의 형태. 그러나 조금씩 다른 차이가 있습니다. 먼저 같은 점 첫째 본인의 순위를 보호 받습니다. 두 번째 경매가 진행될 경우 본인의 순위에 따라 변제를 받습니다. 그리고 세 번째 제3자에게 대항력이 생깁니다.

 

 

    
 

그러나 같은 점보다 다른 점이 더 많은 데요.

 

첫째 전입신고, 확정일자를 받아두면 순위에 상관없이 소액보증금에 한해서 가장 먼저 최우선 변제금을 받지만, 전세권설정만 해두면 최우선 변제금을 받지 못합니다.

 

두 번째, 전입신고와 확정일자를 받는 것은 임대인의 동의가 필요없지만 전세권설정은 임대인 동의가 반드시 필요 합니다.

 

세 번째, 전입신고와 확정일자만 받아두면 보증금을 돌려받지 못할 때 보증금반환청구소송을 통해 강제집행 해야 하지만 전세권설정은 직접 경매신청을 통해 변제받을 수 있습니다.

 

마지막 네 번째, 전입신고와 확정일자를 받아두면 경매 진행 시 최우선변제금은 배당신청 없이도 받을 수 있지만 나머지 보증금은 배당신청을 해야 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 무튼 임대인이 법인인데, 법인이 망하면 어떻게 되나??

- 임대인이 부도로 채권자들이 임차주택을 경매로 진행할 때에 질문자님이 순위 담보물권(근저당 등)이 없는 대항력(실거주, 주민등록) 이 있다면 대항력 있는 임차인으로써 경매시 낙찰자가 인수하는 권리가 되어 전세계약 종료시 낙찰자로부터 전세금 전액을 받아 이사를 갈 수 있습니다.

 

4. 지금 임대인(법인)이 융자가 없지만, 나 없이 융자돌리게 되면 어떻게 되나??

- 임대인이 임차인 모르게 담보 대출을 받을 수 있으나 대출 기관에서 대항력 있는 임차인이 있는지 전세금액이 얼마인지를 확인하여 대출금액을 정할 것으로 보입니다. 움,,, 한도가 까인다는거군??

 

 

5. 그래서 나 1순위 맞음??

- 등기부상에 근저당(을) 등이 없고, 전입 + 확정 + 입주했다면 1순위로, 경매에 넘거가더라도 대항력이 있어서 안전합니다.

 

@Nick, 달라진 건 없으나, 공부의 동기부여를 줘서 떙쓰 =_ =;;; 이런 걸 알아보길 원했던 게 맞겠지?

 

 

 

정보 출처 : www.sisunnews.co.kr, blog.naver.com/ht2815, blog.naver.com/junsa26,

http://www.seoulbar.or.kr 서울지방변호사회

 

 

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Posted by Rainfly
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